万达轻资产凭什么逆势扩张？

近日，万达集团发布了2020年轻资产成绩单：开业45座万达广场，轻资产27个，占比超过60%；2020年签约60个轻资产万达广场，是2019年数量的167%；万达院线成立15年来首次实施轻资产战略，2020年签约委托管理影城310个，是15年来已开业万达影城总数的44%；万达酒店2020年签约轻资产委管酒店56家；万达宝贝王成立6年来第一次实施轻资产战略，2020年签约轻资产乐园30家。

人们不禁要问，疫情之下，万达轻资产凭什么做到逆势大增？为什么只有万达可以做到？

轻资产战略本身即具备快速发展的可能

万达集团实体服务业经营能逆势而上，业绩远远超出市场预期，这除了依靠万达集团果断决策、应对得力和一向以来超强的内部执行力之外，还和其近年来向轻资产的成功转型有关。

通常而言，企业发展模式可以分为三种：持有资产获得资产性收益、从事交易获取差价收益、提供服务获取服务对价收益。

第一种模式受制于自身资源与经济周期，重资产模式之下投入巨大而发展缓慢；第二种模式受制于市场变化，在充分竞争的条件下呈现收益递减趋势，若形成寡头市场又易遭受反垄断，典型的如传统制造业与流通业；第三种模式可随着市场发展而快速扩大，但需要自身拥有基于品牌影响力和资源整合能力的较强的定价权和市场获取能力。

从全球企业发展的历史和趋势来看，除了一些自然垄断和行政垄断性企业之外，与时俱进的传统企业和信息化时代诞生的创新型企业，大都选择了从第二种模式向第三种模式的转型，或者从创立伊始即从第三种模式起步。

万达集团从房地产开发一路走来，经历了数代商业地产形态的探索和购物中心的“制造业时代”，敏锐把握行业发展演变趋势和转换企业发展动力，近年来启动了轻资产战略，而这一战略本身使企业摆脱了对于资金、资产等有形资源的限制，赋予了企业快速发展的可能。

更强的抗逆性

正如前文所述，重资产模式虽然稳健，且在社会经济深度金融化、货币化以及货币主权化的环境下呈现出较强的对价能力，但若不依赖财务杠杆则发展速度必然受限；而如果运用财务杠杆的话，在中国内地特有的城建土地与规划管理和金融管理体系之下，持有商业地产又面临着收益率难以覆盖市场利率的冲突。

这就造成了重资产模式之下，不运用财务杠杆则无发展速度可言而面临被边缘化的风险；运用财务杠杆获得了发展速度，就必然陷入需要依赖高周转的开发业务来回哺自身现金流，进而将周转速度和负债螺旋式推高的循环困境。

为追求发展速度而借助高周转的开发业务维持企业现金流平衡，则必然将企业推向高杠杆与高负债的高风险之中，企业的抗周期波动与抗突发事件冲击的抗逆性必然大大下降，在事实上将导致重资产型的企业发展在很大程度上沦为押趋势、押周期的一场赌博。不少知名企业消失在周期性波动之中，就源于重资产下的高杠杆、高负债的发展模式内在的高风险问题。

轻资产模式属于上述企业发展模式三分法中的第三种模式，企业发展凭借的是为客户创造价值的能力，获取的是为客户服务的对价却并不持有所管理与服务的资产，这样一来就可以避免陷入高周转模式掩盖下的高杠杆、高负债所蕴含的高风险困境。

正因为轻资产模式在一定程度上相对化解了重资产型企业发展所依赖的高周转模式下的高杠杆、高负债问题，企业运营更加安全与稳健，从而大大提升了企业抗周期波动、抗突发冲击的生存能力。

这也就是轻资产模式具备较强的抗逆性，万达的轻资产战略，在此次经济下行周期与疫情冲击之下仍然能够得到持续发展的原因与逻辑所在。

底气所在：强大的品牌与经营能力

轻资产模式之下投入少、ROE高、企业发展更快的优点与优势为人所共知，但轻资产模式的运用适用条件是强有力的资源整合能力，没有资源整合能力的轻资产战略和模式都会沦为空谈。

三年前，万达集团正式启动轻资产战略转型。在2018年年初的万达年会上，万达集团董事长王健林言语间展露出对轻资产战略的坚定看好，“不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后，再回头来看我们的决定是否正确。”

在我看来，王健林对轻资产战略如此看好和如此有信心，乃是源于多年深耕商业地产的万达集团对于行业的深刻理解与把握，对行业问题与机遇的准确认知，以及对自身行业资源沉淀与积累的深度自信。

万达作为商业地产领域的第一品牌，凝聚了中国规模最大和最丰富的商业通路品牌与商品品牌；万达作为世界最大的商业地产持有人和运营商，资产管理能力和商业运营能力已为商业实践所证实：准时开业、满铺开业向来也是万达广场的标配与特征，而“一座万达广场，就是一座城市中心”的经典广告用语，也绝不是万达自我标榜的虚言。

这就是万达启动轻资产战略的底气所在。

具备超级影响力的自身品牌和对商业品牌的整合能力，让万达的轻资产战略旗开得胜且顺风顺水，而以超强执行力和多年深耕商业地产所积淀的行业经验所体现的运营能力，又对轻资产战略提供了最有力的支撑。这才是万达实施轻资产战略，成功实现向轻资产赛道转型的根本所在。

也正是由于万达集团审时度势，恰到时机地推动了轻资产战略转型和成功实现了赛道转换，才赋予了万达集团抗周期波动、抗疫情冲击的逆势扩张的能力。

因为变轻，所以更快。

因为变轻，所以更稳。

一个更轻、更快的万达，已然呈现在行业与社会公众面前。实现了向轻资产赛道转换的万达，因突发的疫情证明了更强的抗逆性。经历了风雨、走向成熟的万达，也正在成为一个更加健康和更加稳健的新万达。

（作者简介：柏文喜，资深商业地产从业者，中国社会科学院研究生院特聘导师）